برزخ برجسازان در بازار مسکن
«برجساز»ها در مسیر سه قفله صدور مجوز بلندمرتبهسازی، از تسهیلات و محرکهای خروج از رکود، محروم شدند. هماکنون امکان صدور پروانه ساختمانی برای برجسازی در مناطق 22 گانه شهر تهران، در چارچوب «مقررات طرح تفصیلی، اختیارات شهرداری و سایر مراجع صادرکننده مجوزهای موردی» ممنوع است. برای رفع این ممنوعیت، باید ضوابط کلی و جزئی ساختوسازهای بالای 12 طبقه، در شورایعالی شهرسازی به تصویب برسد. پیشنویس این ضوابط 17 ماه است بین دولت و شهرداری پاسکاری میشود و حالا در آستانه رونق مسکن، تبعات برزخ برجسازی بروز کرده است.
|
نظر معاون مسکن درباره نرخ تبدیل اجارهبها
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بر ضرورت تعدیل و اصلاح نرخ تبدیل اجارهبها در شرایط کنونی بازار مسکن تاکید کرد. به گزارش خبرگزاری فارس، حامد مظاهریان با اشاره به کاهش نرخ سود سپردههای بانکی و نرخ سود تسهیلات گفت: به دنبال این تغییر، نرخ احتساب یک میلیون تومان معادل 30 هزار تومان که اکنون در بازار اجارهبها رواج دارد نیز باید تعدیل شود. وی معتقد است در شرایط کنونی بازار این ظرفیت وجود دارد که این نسبت به یک میلیون معادل 20 هزار تومان کاهش پیدا کند.
|
منشأ جدال مالی شهرداری و دولت
تعیین تکلیف اختلاف مالی دستکم 10 ساله بین دولت و شهرداری تهران، در آخرین مکاتبه دوطرفه مدیریت شهری پایتخت و خزانهداری کل کشور، منجر به نتیجهگیری کاملا متضاد از هم شده است بهطوری که آنچه را شهرداری «طلب 14 هزار میلیارد تومانی از دستگاههای دولتی» عنوان میکند، دولت نهتنها «سراب محاسباتی» میداند که حتی این نهاد شهری را «بدهکار 3200 میلیاردی خود» معرفی کرده است. بررسیها درباره سرمنشأ این کشمکش قدیمی بین دولت و شهرداری که از سال 85 برسر «سهم پایتخت از اعتبارات بودجهای» شکل گرفته و تاکنون ادامه داشته، حاکی است: نوع نگارش و استفاده از واژههای خاص در دو قانون مرتبط با تامین مالی شبکه حمل و نقل عمومی شهر تهران، باعث شده مدیران شهری در طول همه این سالها با سوءبرداشت نسبت به «دامنه مسوولیت دولت در تامین هزینههای ساخت مترو و توسعه ناوگان اتوبوسرانی پایتخت» مواجه شوند و در نتیجه با انجام پروژههای عمرانی و سرمایهای در این دو حوزه، نیمی از هزینهها را به حساب دولت و مطالبات معوق از دولتیها منظور کنند.
|
پایان عصر تقاضای هجومی مسکن
دو اقتصاددان و صاحب نظر حوزه مسکن، در نشستی مشترک چشمانداز میانمدت بازار ملک را از سه زاویه تحلیل و بررسی کردند. تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران و حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه وشهرسازی، چشمانداز بازار مسکن را با تکیه بر سه بعد مهم و تاثیرگذار شامل ساخت و سازهای مصرفی کوچک متراژ و ارزان قیمت، معاملات خرید و قیمت مسکن و همچنین بازار اجارهداری تشریح کردند.نتایج این بررسی نشان میدهد: هم اکنون بازار ساخت واحدهای ارزانقیمت کوچک و میان متراژ برای گروههای هدف یعنی تقاضای مصرفی کم درآمد و متوسط، بهصورت مشروط برای سرمایهگذاران ساختمانی میتواند به محل هدایت سرمایهها تبدیل شود.
|
نظم جدید معاملات مسکن
بازار مسکن 95 علاوهبر دو تفاوت اساسی ناشی از پرداخت وامهای کارآمد، یک برتری دیگر نسبت به سال گذشته پیدا کرده است. تاکنون آنچه درباره اثربخشی ورود تسهیلات سه رقمی خرید مسکن به بازار اعلام شده بود، از «افزایش قدرت مالی متقاضیان و خروج از رکود سنگین دوساله» حکایت داشت، اما اطلاعات آماری تازه درباره جزئیات نبض فعلی معاملات نشان میدهد خرید و فروش آپارتمان در تهران، نسبت به پارسال، «نظم جدیدی» به خود گرفته است که محصول آن، به نفع تقاضای مصرفی و رونق غیرتورمی ارزیابی میشود. تغییر مناسبات بازار ملک، از چهار جهت قابل رصد و تحلیل است که مهمترین آن، افزایش «کیفیت خرید» ازسوی متقاضیانی است که نه به قصد سرمایهگذاری که با هدف سکونت، وارد صحنه معاملات شدهاند. این تحول، در آمارهای رسمی که بیانگر کاهش حجم فروش آپارتمانهای «ریزمتراژ» و افزایش سهم واحدهای 50 تا 90 مترمربعی در کل معاملات فصل بهار است، مشاهده میشود. سهم «میانمتراژ»ها از معاملات به یک چهارم رسیده است. از طرفی، تمرکز خریداران بر آپارتمانهای با قیمت «کمتر از میانگین قیمت شهر» افزایش یافته و سهم آن معادل 51 درصد کل معاملات فصلی شده که میتواند نشاندهنده «عدم انحراف در پرداخت وام» باشد. اتفاق مثبت دیگر «کاهش شدید فروش املاک لوکس» است.
|
مقررات متعارض در ساختوساز
موارد متعددی در ناکارآمدی و انحراف سازمانها از ماموریت و اهداف شکلگیریشان شناسایی میشود که وجود قوانین متضاد و متعارض در حوزه فعالیت آنها از اهم موارد است. در کشور ما گرچه قوانین در مجلس تصويب میشود، اما آييننامههای اجرایی را وزارتخانههای مربوطه تهیه و در هیات دولت به تصویب میرسانند كه در موارد متعددی با قانون مادر یا سایر آییننامههای مرتبط در تعارض است. مسالهای که درخصوص قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374، آییننامه اجرایی ماده 33 آن مصوب 1383 و عملکرد سازمان نظام مهندسی از بدو تاسیس تا امروز نیز مصداق دارد.
|
8 پیام تابستانی قیمت مسکن
بازار مسکن در اولین ماه تابستان، با دو حرکت متفاوت در «حجم معاملات» و «نوسان قیمت» نسبت به ماه قبل مواجه شد. خرید آپارتمان در ماه تیر حدود 4 درصد «کاهش» یافت و شیب رشد قیمت نیز «نصف» شد و به 5/ 2 درصد رسید.این دو اتفاق از ورود «تدریجی» مسکن به فاز رونق حکایت دارد و نشان میدهد متغیرهای بازار ملک بهدلیل نبود رفتارهای ناگهانی، امکان تطبیق با شرایط جدید ناشی از «پایان رکود» را پیدا کردهاند. کارنامه تیرماه معاملات مسکن هشت پیام دارد.
|
مسیریابی مسکن تا آخر سال
20 صاحبنظر و کارشناس بخش مسکن، با شرکت در نظرسنجی چشمانداز کوتاهمدت و میانمدت حوزههای مختلف بازار ملک – معاملات و ساختوساز - را از 6 زاویه تشریح کردند. برآیند پاسخها در این بررسی، از افزایش خوشبینی نسبت به «زمان» و «نحوه» شکلگیری رونق مسکن - در مقایسه با برداشتهای ابتدای امسال - حکایت دارد. 95 درصد شرکتکنندگان در نظرسنجی با استناد به آنچه طی ماههای اخیر در کارنامه خرید و فروش آپارتمان به ثبت رسیده است، معتقدند بازار مسکن تحتتاثیر تقاضای مصرفی میتواند تا نیمه سال، از فاز کنونی «پیشرونق» عبور کند و به لحاظ حجم معاملات ملک، وارد فاز رونق شود. نتایج رصد بازار ساختوساز و سرمایهگذاریهای ساختمانی از دوربین صاحبنظران نیز گمانهزنیها درباره «رشد مثبت در تیراژ آپارتمانسازی طی اواسط نیمه دوم امسال» را تقویت کرده است. طی یک فصل اخیر، بازگشت سازندهها به بازار تحتتاثیر افزایش سقف تسهیلات بدونسپرده ساخت، جلوی تعمیق رکود را گرفت و باعث شد ریزش بیشتر «حجم صدور پروانههای ساختمانی» متوقف شود. نگاه کارشناسان درباره «آینده قیمت مسکن» نشان میدهد هرچند انتظار کارشناسی برای ثبات نسبی قیمت وجود دارد، اما در صورت نوسان افزایشی، میزان آن حول و حوش نرخ تورم خواهد بود.
|
جراحی بازار دوم مسکن
بازار دوم معاملات مسکن – فروش آپارتمانهای در حال ساخت- با اجرای کامل قانون پیشفروش ساختمان از این هفته، سرانجام «رسمیت» پیدا کرد و «ایمن» شد. روزنامههای سراسری پرتیراژ که بورس آگهی خدمات و فعالیتهای ملکی محسوب میشوند از ابتدای هفته جاری، چاپ هر نوع تبلیغات مرتبط با پیشفروش مسکن را به «ارایه مجوز ادارات راه و شهرسازی استان مبنیبر گواهی تایید صحت پروژه ساختمانی» منوط کردهاند. با نصب این فیلتر در مبادی ورود پیشفروشندهها به بازار، جلوی تبلیغ «پروژههای مشکلدار» یا «مشکوک به تضییع منافع پیشخریداران» گرفته شده اما بهخاطر عدم آمادگی سایر پیشفروشندهها از بابت داشتن مجوز، طی سه روز اخیر، حجم عرضه این آپارتمانها به صفر رسیده طوریکه صفحات نیازمندیهای نشریات که پیشتر حدود 150 مورد آگهی پیشفروش، روزانه در آنها منعکس میشد، از این نوع تبلیغ خالی شده است. سازندهها برای اخذ مجوز، باید ابتدا «حساب امانی» تشکیل دهند تا یک بانک عامل بهعنوان ضلع سوم، وارد قرارداد پیشخریدار و پیشفروشنده شود و در مقام «ناظر بر رفتار مالی و ساختمانی دو طرف»، ریسک و مخاطرات پیشخرید را کنترل کند و کاهش دهد. اعمال قانون پیشفروش، ضمن رفع 4 حفره بزرگ بازار دوم، ظرفیت واقعی آن را در جهت کنترل نوسانات شدید بازار اول فعال میکند.
|
جدایی ملاکی از بانکداری
نسخه بومی رفع «تنگنای مالی» و «سرکوب تقاضا» بهعنوان دو مانع اصلی رونق اقتصادی، با طراحی یک مدل عملیاتی برای جدایی حرفه مَلاکی از بانکداری، تدوین شد. بانکهای آغشته به حجم انبوه املاک لوکس عمدتا مسکونی و تجاری، برای «تبدیل» این داراییهای سمی و منجمد به پول رونقساز، با چهار روش «تصفیه» روبهرو هستند که انتخاب هر کدام از آنها ضمن آنکه قدرت تسهیلاتدهی برای نظام بانکی بهوجود میآورد، وضعیت منفی در ترازنامه بانکها را نیز ساماندهی میکند. نتایج بررسیها درباره منشا توقف اقتصاد ایران در مسیر خروج از رکود، نشان میدهد انحراف منابع بانکی به بازار ملک در دوره پیشین رونق مسکن و سرمایهگذاری افراطی در ساختوسازهای غیرمصرفی، بدون هدف و فاقد مشتری، باعث شده در حال حاضر منابع موردنیاز بخشهای پیشرو، در این املاک حبس شود. نسخه رهایی از این وضعیت، با الگوبرداری از تجربه جهانی، شامل «فروش املاک بهصورت مستقیم از جانب بانکها یا شرکتهای وابسته»، «فروش نقد و اقساط»، «اجاره بلندمدت بخشی از املاک» و همچنین «تغییر کاربری به هتلآپارتمان» است. حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان در این باره تاکید کرد: برای سمزدایی از نظام بانکی نباید منتظر «معجزه» ماند. حتی باید احتمال «زیان» در فروش این داراییها را هم در نظر گرفت.
|
اصفهان از 19 تا 22 مرداد ميزبان دو نمايشگاه تخصصي خواهد بود
سومین نمایشگاه تخصصی در و پنجره، ماشین آلات و صنایع وابسته و هشتمین نمايشگاه بين المللي مواد شیمیایی، رنگ، رزین، پوشش های صنعتی و مواد کامپوزیت به طور همزمان از 19 تا 22 مرداد ماه 1395 در محل دائمی نمایشگاه های بین المللی استان اصفهان بر گذار می گردد.
|
مسکن قسطی از کانال دوم
با ورود گروه اول سازندهها به بازار نسیه فروشی مسکن بعد از 4 ماه ابلاغ طرح «تضمین معاملات غیرنقد آپارتمان»، یک تشکل ساختمانی مقدمات راهاندازی کانال دوم عرضه ملک قسطی را کلید زد. هفته گذشته تحتتاثیر حرکت آرام و غیرهیجانی معاملات مسکن، 4 سازنده از شهرهای مختلف با مراجعه به بانک، خواستار استفاده از تسهیلات غیرنقد 150 میلیونی برای فروش تعدادی آپارتمان شدند. حجم املاک آماده فروش قسطی، 250 هزار واحد برآورد شده؛ اما انبوهسازان دنبال تکمیل طرح (افزایش تسهیلات) هستند. قرار است بنگاه اینترنتی عرضه «نوساز»ها راه بیفتد.
|
سه علت جهش تیراژ برجها
برجسازی در تهران طی 10 سال گذشته 76 درصد نسبت به دهه موسوم به «تراکم فروشی» افزایش یافت. بررسیها درباره علت این جهش در تیراژ بلندمرتبهسازی، ردپای «رکود مسکن» را نشان میدهد. در دو موج رکود ملکی دهه اخیر، سه عامل مرتبط با اقتصاد شهر و اقتصاد مسکن، از جمله «کاهش منابع حاصل از عوارض ساخت» و «افت فعالیتهای ساختمانی»، باعث شد مدیریت شهری و سرمایهگذاران در اقدامی مشترک، زمینه برجسازی بیشتر را رقم بزنند تا عواید مالی این نوع ساختوساز، کسری بودجه شهر و زیان بازار مسکن را جبران کند.
|
اخلال دوم در بازار مسکن
بازار مسکن برای دومین بار ظرف یک ماه، از ناحیه «کاهش دستوری نرخ سود بانکی» ضربه خورد و با اخلال اساسی در روند متغیرهای ملکی روبهرو شد. بررسیهای کارشناسی درباره عامل نامرئی جهش قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در هفتههای اخیر نشان میدهد تحتتاثیر دستکاری نرخ در بازار پول - در تیرماه- حدود 10 درصد از حجم سپردهها از یک حساب بانکی (حساب تامینکننده منابع اوراق)، خارج شد و در پی این واکنش طبیعی سپردهگذار، میزان انتشار اوراق جدید برای پوشش تقاضای مصرفی وام مسکن، کاهش پیدا کرد. این اتفاق باعث شده در روزهای اخیر متوسط قیمت اوراق مسکن در بازار مبادله امتیاز وام خرید، 21 درصد نسبت به ابتدای سال افزایش یابد و عملا مسیر دسترسی مصرفکنندهها به تسهیلات 110 میلیونی مختل شود. تیر امسال، چند روز قبل از نوسانی شدن قیمت اوراق مسکن، اولین فشار ناشی از کاهش غیرطبیعی نرخ سود، دامن بازار اجاره را گرفت و سبب شد وزن رهن و اجاره ماهانه به ضرر اجارهنشینها تغییر کند. برای کنترل قیمت وام مسکن دو عملیات ضربتی آغاز شده که اثر مثبت آن از امروز شروع و تا نیمه شهریور به اوج میرسد. چشمانداز کوتاهمدت بازار تسهیلات خرید مسکن در دو سناریو تشریح شده است.
|
بازار مسکن در پنج تابلو
وضعیت پنج متغیر سرنوشتساز بخش مسکن با تهیه شناسنامه اقتصادی جدید بازار ملک، بهروز شد. آمارهای رسمی حاکی است زمان انتظار برای صاحبخانه شدن در کشور نسبت به سال 92 کاهش یافته؛ بهطوریکه تحتتاثیر ثبات قیمت اسمی آپارتمان در سالهای 93 و 94، شاخص دسترسی به مسکن از 12 سال به 6/ 11 سال کاهش یافته است. همچنین نرخ کسری آپارتمان، به 4 درصد خانوارهای موجود رسیده است. با این حال «کوچکتر شدن بُعد خانوارها» و همچنین «تعداد ساختمانهای نیمهکاره» بهترتیب یک هشدار نامرئی و نوعی فرصت برای سازندهها تلقی میشود.
|
پنج بازنده تورم مستغلات
رشد 102 برابری قیمت زمین و 73 برابری قیمت مسکن طی 20 سال منتهی به 92، علاوهبر آسیبهایی که به درون بازار ملک وارد کرد، پنج بازنده بیرونی داشته است که مهمترین آن، سرمایهگذاران صنعتی هستند. تورم نجومی مستغلات در دو دهه اخیر -با سطحی حداقل سه واحد درصد بیش از متوسط تورم سالانه کشور- بازار ملک را به موتور مکنده سرمایهها تبدیل کرد و باعث انحراف منابع مورد نیاز بخش تولید شد. یک اقتصاددان، ریشه این تورم را اشکال در سیاستهای بخش مسکن که عمدتا به توزیع رانت منجر شد، میداند. این اقتصاددان با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو و تطبیق آن بر بخش مسکن ایران، کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت میداند و اعتقاد دارد این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان دادهاند. این بررسی سیاست نادرست قطعهبندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت را موجب استفاده اجباری از زمینهای دورتر و فاقد امکانات لازم برای سکونت دانست و معتقد است این پدیده به معنای افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمینهای مرغوبتر به شمار میرود. بنابراین وقتی رانت در بخش غیرصنعتی افزایش پیدا میکند، چشمانداز رشد بخش صنعت تیره میشود.
|
معادله احتمال رونق مسکن
10 متغیر شکلدهنده دورههای رکود و رونق در بازار مسکن شناسایی شد. نتایج یک مطالعه دانشگاهی نشان میدهد یک درصد افزایش در «تقاضای ناشی از رشد جمعیت» و «حجم وام خرید مصرفی مسکن» در کنار تقویت سه عنصر دیگر به همین میزان، میتواند احتمال بروز رونق ملکی در مسیر غیرتورمی را تا 25/ 0 درصد افزایش دهد. اما در سمت مقابل، رشد یک درصدی «وام مسکن برای سفتهبازی» و «بازدهی مثبت بازارهای رقیب» احتمال رونق را به ترتیب 085/ 0 درصد و 056/ 0 درصد کاهش میدهد. با لحاظ وضع موجود این متغیرها، احتمال عبور از پیشرونق مسکن محاسبه شده است.
|
تاوان حبس تقاضای سفر
تعطیلی یک روزه آخر هفته در ایران به جای تعطیلات دو روزه سرمنشا «مسافرتهای متراکم» و سرکوب تقاضای سفر استکه تبعات آن مشکلات تکراری را در معدود روزهای تعطیل مناسبتی رقم میزند. رهایی از این وضعیت، نیازمند ساماندهی تقویم تعطیلات از طریق پیادهسازی الگوی جهانی «تعطیلی آخر هفته» است. «آخر هفته دو روزه» سه دستاورد در کوتاهمدت، میانمدت و بلندمدت به همراه دارد. اثر آنی این تحول، به شکل «ایجاد جریان منظم تقاضای سفر» و افزایش پایدار حجم مسافرتهای تفریحی، باعث رونق فعالیتهای گردشگری در شهرهای توریستی میشود. راهاندازی بازار اجاره انبوه ویلا و توسعه مراکز اقامتی، از جمله آثار مثبت «افزایش تعطیلی آخر هفته» است که درنهایت به رشد اقتصادی منجر خواهد شد. با دوروزه شدن تعطیلی آخر هفته، «اقتصاد شهرها» نیز از طریق دستیابی شهرداریها به یکسری منابع مالی جدید – اخذ مالیات از هتلها و فضاهای ارائهکننده خدمات تفریحی و گردشگری- دستخوش تغییر میشود. این موضوع مهار شهرفروشی (وابستگی فعلی شهرداریها به عوارض ساختوساز) را امکانپذیر خواهد کرد. مقرر شده «امکانسنجی» برای افزایش تعطیلی آخر هفته در یک کمیته دولتی از شهریورماه شروع و نتایج مطالعات ظرف سه ماه به هیات دولت ارائه شود.
|
منابع جدید وام مسکن
شورای پول و اعتبار با صدور جواز «ورود بانکها به بازار انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن» دامنه استفاده از ارزانترین مسیر تامین مالی مسکن در سیستم بانکی را افزایش داد. درصورت تایید نهایی مدل مالی بانکهای متقاضی انتشار اوراق، انحصار این بازار که هماکنون در اختیار بانک عامل بخش مسکن قرار دارد، شکسته میشود و درنهایت کیفیت ارائه وام خرید به تقاضای مصرفی افزایش مییابد. «اوراق» وام مسکن دارای جذابیت دو طرفه برای وامدهنده و وامگیرنده است. از یک طرف، بانک عامل منتشرکننده اوراق، با کمترین هزینه از بابت پرداخت نرخ سود به سپردهگذاران حساب مربوط به اوراق، به منابع لازم برای ارائه وام دسترسی پیدا میکند و از طرف دیگر سپردهگذاران با دریافت برگههای اوراق در طول مدت سپردهگذاری و فروش آن در بازار رسمی به متقاضیان تسهیلات، از عایدی به مراتب بالاتر از سود اسمی این حساب برخوردار میشوند. در حال حاضر سود واقعی اوراق برای صاحبان اولیه (سپردهگذاران حساب ممتاز بانک مسکن) با توجه به جهش اخیر قیمت اوراق، بین ٢٦ تا ٢٩ درصد در نوسان است. بازار رقابتی اوراق وام مسکن ٥ اثر مثبت به همراه دارد.
|
پلیتیک جهانی برای پل «صدر»
تصمیم شهرداری سئول –شهر معروف به بزرگراههای مدرن در دنیا- برای تغییر کاربری «خیابانهای دو طبقه» و تبدیل فضاهای تردد خودرو به محیطهای شهروندمحور، نگاه انتقادی کارشناسان شهرسازی در تهران به «بزرگراه طبقاتی صدر» را عمیقتر کرد و احتمال استفاده از نسل منقرض معابر ترافیکی در دیگر نقاط پایتخت از جمله بزرگراه همت را به شدت کاهش داد. بررسیها در اینباره نشان میدهد: 40 سال پیش شهرداران 8 شهر بزرگ از 4 کشور جهان، برای مهار تبعات انسانی و شهری استفاده از «بزرگراههای دو طبقه» و همچنین کنترل «هزینههای سنگین اقتصادی-اجتماعی» این مدل خیابانسازی، «تخریب پلهای طبقاتی» را در دستور کار قرار دادند بهطوری که هماکنون در آمریکا بهعنوان «کشور مُبدع» خیابانهای دو طبقه، 20 سال از «ممنوعیت» احداث این نوع معابر میگذرد.
|